Das Gutachten stützt meine Aussagen. Hier wird weder ausreichend geheizt noch gelüftet. 80% relative Luftfeuchte bei unter 20°C im Raum und an den kältesten Stellen teils unter 10°C sind natürlich inakzeptabel und klar die Schimmelursache. Der Argumentation der Überbelegung (so zumindest liest sich das) gehe ich nicht mit, die 9m² pro Person sind eingehalten. Die Übermöblierung allerdings kann in der Tat ein Problem sein. Mieter sind lt. Mietverträgen in der Regel gehalten, mindestens 20°C in der Wohnung zu haben. Darauf würde ich pochen. Entsprechend muss das aber auch möglich sein.
Handlungsempfehlung:
- Stell sicher, dass die Beheizung der Wohnung ordentlich und durchgehend möglich ist. D.h. Heizkörper müssen ausreichend vorhanden sein, sie müssen entsprechende Vorlauftemperaturen und -mengen erhalten und sie müssen ausreichende Dimensionen haben. Zieh hierzu einen Fachmann (Sanitär/Heizung) zu Rate, der sich das System ansieht und entsprechende Berechnungen anfertigt. Nötigenfalls musst Du das Heizungssystem umbauen. Ich sehe jedoch keine Notwendigkeit einer Randleistenheizung, schon gar nicht aus Gründen der Kapillarbrechung. Vielmehr wird diese schon über den 80cm Sockel erreicht. Der ist im Übrigen immer der Grund, warum man im Altbau das sog. Hochparterre hat. (Es gab damals keine andere Möglichkeit, den Feuchtigkeitsaufstieg aus dem Kellermauerwerk in die Wohnungen zu unterbinden. Abdichtungen wie Horizontal- und Vertikalsperren gab es erst später, von WU Beton und damit Wannen (weiss wie schwarz) ganz zu schweigen.)
- Mach eine umfangreiche Schimmelbekämpfung im EG, d.h. Abchloren und Grundreinigen, minimum im Bad.
- Stell sicher, dass Deine Mieter ihre Vorhänge weder vor Heizkörpern (insbesondere im Thermostatkopfbereich) haben noch die Möbel press an den Außenwänden stehen.
- Die Wohnung bedarf kurzfristig einer vollständigen und umfangreichen Durchwärmung. D.h. unangenehm hohe 25°C mindestens zu Tageszeiten, und zwar durchgängig für die nächsten ein zwei Wochen. Bedenke, dass innerliches Heizen im Gebäude die Kälte und Feuchtigkeit aus dem Außenmauerwerk verdrängt. Es ist ein stetiges Heizen erforderlich, damit das funktioniert. Es ist auch sparsamer, die Heizung durchlaufen zu lassen, statt täglich auf- und wieder abzudrehen. Elektronische "Smart Home" Thermostate sind die Hölle. Kein Mensch käme auf die Idee, bei einem Flugzeug Triebwerke abzustellen, wenn man die Reisehöhe erreicht hat. Die müssen laufen. Abschalten führt zum Absturz, mit viel Energie muss dann nach Wiedereinschalten die Reisehöhe neu angegangen werden. So ist das mit der Heizung auch.
- Sodann ist mit einem Hygrometer die relative Luftfeuchtigkeit zu kontrollieren und aufmerksam wie zuverlässig abzulüften. Bedenke, dass anfänglich Wände und auch Inventar, insbesondere Holz, Feuchtigkeit abgeben wird, was gerade am Anfang durchaus den einen Luftwechsel pro Stunde erforderlich machen kann. Daher ist im Übrigen, so als Randnotiz, eine Holzfeuchtemessung in solchen Wohnungen, wo die Mieter "immer super ausführlich lüften", ein klasse Indikator, jenseits der Luftfeuchtigkeitsmessung. Holz ist träger und lügt in diesem Falle nicht, die Feuchtigkeit bekommt man hier nicht über ein zweimal Stoßlüften weg.
- Untersage das Waschetrocknen in der Wohnung und stelle wenn möglich eine andere Trocknungsräumlichkeit zur Verfügung, sei es Keller, Dach oder Außenbereich. Es ist brutal wie viel Feuchtigkeit hiermit in den Raum kommt. Das ist in der Tat kaum vernünftig abzulüften, selbst wenn brutal geheizt wird.
- Nimm die Kohle für eine kontrollierte Wohnraumlüftung wie den beschriebenen Bayernlüfter in die Hand. Fang mindestens im Badezimmer an, idealerweise stattest Du einfach alle Räume damit aus. Nimm die manipulationssichere Ausführung mit Stromanschluss unter Putz, damit die Mieter hier nicht abschalten können. Natürlich läuft der Strom auf den Zähler der Mieter. Besorge Dir Datenlogger zum Kontrollieren der Temperaturen und Raumluftfeuchtigkeiten, insbesondere dann, wenn Du nicht gleich komplett auf kontrollierte Wohnraumlüftung umstellen willst. Die Dinger kann man auch mieten, bspw. bietet die bundesweit tätige Polygon Vatro so etwas an (keine Werbung, nur Erfahrung). Die Datenlogger sollten kurzfristig aufgestellt werden, d.h. noch zur Heizperiode. Im Sommer bringt das nichts, da ist alles warm... Die Logger sollten minimum sechs bis acht Wochen stehen, besser drei Monate. Anfänglich werden die Mieter ihr Verhalten noch an den Geräten ausrichten, irgendwann gerät das aber in Vergessenheit und man erhält ehrliche Werte. In den Auswertungen sind Kurven zu sehen, die Heiz- und Lüftungsverhalten zeigen. Alleine aus Dokumentationsgründen macht dies Sinn, da sich hieraus der Heizungsgebrauch ersehen lässt. Bringt nämlich das Heizungssystem 20°C und mehr, aber die Mieter nutzen es nicht, sind sie für alle Folgeschäden vollumfänglich haftbar. Und das würde ich den Mietern auch sehr deutlich mitteilen.
