Scheunenumbau

[Andros1989]

Hallo zusammen,

ich wollte mich mal bei euch umhören, ob vielleicht jemand hier schon mal eine Scheune umgebaut hat. Ein Lebenstraum wäre es allemal und man fängt an sich mal ein wenig umzuhören. Man bekommt dadurch soviele unterschiedliche Meinungen und irgendwie passt einem dann kein Hut mehr ..
Deswegn vielleicht noch ein paar Meinungen und Ratschläge mehr... hoffentlich lichtet sich dann das wirre Gebilde wieder ein wenig auf ..

Anbei mal ein Foto meines Vorhabens

 

[Micha83]

Moin
Zu was umbauen? Werkstatt oder für Wohnzwecke?
Grüße Micha

 

[andibarth]

Da muß ich Micha Recht geben.
Wäre schon eine wichtige Angabe...
Scheint ein früheres Baujahr zu sein.

Gruß,
Andi

 

[Andros1989]

Ach Gott natürlich .... ein Wohnhaus soll daraus entstehen ..
die wichtigste Info fehlt
Ich hab mal gelesen, das unten im Torrahmen irgendwas um die 1920 eingeritzt wurde.

Ich hatte heute morgen ein Gespräch mit einem Bauingeniuer der aber auch die Substanz noch nicht gesehen hat und der meinte, dass sowas mit Schweiß, Blut und den eigenen Händen machbar für einen normal verdienenden Menschen ist.

 

[fahe]

Ich hatte heute morgen ein Gespräch mit einem Bauingeniuer der aber auch die Substanz noch nicht gesehen hat und der meinte, dass sowas mit Schweiß, Blut und den eigenen Händen machbar für einen normal verdienenden Menschen ist.

...die Frage ist, was Du Dir davon versprichst. Gehört das Grundstück vielleicht Eltern, Schwiegereltern, Oma, Opa? Sprich: Grundstückskauf günstiger gestalten? Dann wäre ich - vorausgesetzt: baurechtlich möglich, weil bspw. Innenbereich und kein Denkmalsschutz - bei: Abriss und Neubau an der Stelle.

Sentimentale Gründe a la, "Wow, was für schöne Natursteinwände..."? Dann wäre mein Rat: Katzenvideos oder was auch immer, um die sentimentalen Gedanken aus dem Kopf zu bekommen.

Also, was ist die Motivation?

 

[happyc]

Sieht nett aus, und hat bestimmt viel Potenzial. Ich hatte mal was Ähnliches gemietet, und hatte ne handvoll Oldtimer drinstehen, wurde mir gekündigt und vom Sohn des Besitzers zu seinem Wohnraum umgebaut. Gut, richtig gut, aus so einer historischen Substanz kann man viel machen - viel mehr als abreißen und neubauen..

ein paar Aspekte:
- Eigentumsverhältnisse, wem gehört das Grundstück, muss / sollte für später Zuwegung und Flächen vorab geklärt und juristisch festgehalten werden?
- Baurecht, ist die Nutzung als Wohnraum möglich, Nutzungsänderung beantragen
- Ver- und Entsorgung, Wasser und Strom reinbekommen ist ja kein Thema, ist für das Abwasser genug Gefälle zum Kanal vorhanden?
- evtl Grenzbebauung mit den entsprechenden Einschränkungen: Öffnungen in den Wandflächen, Abstände etc, Brandschutz beachten
- energetisches Gedöns: Natursteinwände sehen toll aus, sind energetisch aber für die (kalten) Füße. Ist eine Außendämmung möglich (Grenzbebauung, Überschreiten der Grenze um Dämmstärke)? Bei einer Innendämmung verschwinden die schönen Wände hinter Putz & Dämmmaterial
- statische Vorraussetzungen: die Scheune sieht auf den Bildern zwar solide aus, trotzdem sollte ein Ing drüberschauen. Auch im Hinblick auf das Mehr an Gedöns, was man mit der Wohnnutzung in das Gebäude einbringt. Hinweis: so alte Gebäude stehen oft auf ner simplen Steinreihe im Erdreich, da gibt es oft kein „richtiges“, ausgebildetes Fundament. Kann bei Umbaumaßnahmen sehr aufwändig & teuer werden..
- Eigenleistung: was kann ich einbringen, was will ich einbringen? Realistisch betrachten, und mit Leuten reden, die sowas schonmal gemacht haben. Nach 3 Jahren hat man selbst, die Partnerin und die Freunde nicht mehr unbedingt sooo viel Lust, jedes Wochenende auf der Baustelle zu sein


- ohne Anspruch auf Vollständigkeit -

ich hab die Aspekte bewusst ein wenig kritischer geschrieben, damit du das Vorhaben nicht nur durch die rosarote Brille betrachtest. Viel Spaß bei den Ideen & Lösungen finden!

Fotos von innen wären gut, damit man das Dachtragwerk mal sieht & einschätzen kann…

 

[Andros1989]

Hallo zusammen,
erstmal vielen Dank für eure zahlreichen Antworten.

Ganz klar, kann ich deinen Gedanken nachvollziehen @fahe . Was man hier erwähnen muss ist der emotionale Wert dieser "Immobilie" und hat sicherlich nichts mit Vernunft zu tun. Ein Abriss und Neubau wird sicher zeittechnisch, energetisch und finanziell mehr Vorteile bringen.
Jedoch gehen meine Frau und ich viele Optionen durch und landen gedanklich immer wieder bei dem Mehraufwand in einer Scheune leben zu wollen.
Grundsätzlich würde dieses Grundstück als Erbnachlass an mich gehen und ich hätte keine weitern finanziellen Brocken zu stemmen. Kurz um es wäre für mich rein das Haus das ich hier bauen wollen würde.

@happyc
Vielen dank für dein zahlreichen Gedanken. Genau eben diese Gedanken versuche ich hier gerade auszuloten und habe auch schon mal geschaut, ob es hier eigentlich ein Fundament gibt. Wie sieht es aus mit Kanal und was sagt eigentlich die Gemeinde in Sachen Genehmigung dazu.
Glücklichweise ist mein Bruder im Gemeinderat und gab mir eigentlich mal unter Vorbehalt grünes Licht, weil er sagt die Gemeinden sind schwer darauf bedacht innen vor aussen zu genehmigen, aufgrund von Flächenversiegelung und weiter Dingen.

Schlussendlich frag ich mich was ich eigentlich mit meinem Beitrag hier möchte... Vielleicht hoffe ich darauf dass ich keinen finde der sagt, bist du denn komplett deiner Sinne ?

Ps. @fahe Katzentipp werd ich hier defintiv umsetzen, weil vorhanden

@happyc innen sieht das wohl nicht so toll aus

 

[fahe]

Gut, richtig gut, aus so einer historischen Substanz kann man viel machen - viel mehr als abreißen und neubauen..

...wie groß sind Deine eigenen Erfahrungen mit dem Ausbau derartiger Bausubstanz? *

Meine vorletzte Hütte war zwar von vornherein ein Wohnhaus... aber durchaus in ähnlicher Liga. Reichlich 60 Zentimeter starke Granitaußenwände. In durchaus zeitgemäß-üblicher Bauweise. Geht los beim "Fundament".

Ich habe ziemlich viel Lebenszeit (und auch Geld) in Um-, Ausbau und Sanierung versenkt und glaube schon, ein bisschen zu wissen, wovon ich spreche.

*Also: Oldtimer unterstellen würde ich jetzt nicht mitzählen.

 

[Micha83]

Außer dem Tor, sehe ich keinerlei Öffnung in der Wand.
In so ein Gemäuer nachträglich Fensteröffnungen rein zu bekommen ist äußerst aufwendig. Wenn die jetzige Optik erhalten werden soll, noch schwieriger.
Ich habe auch schon eine Haus in Haus Lösung gesehen. Sprich neues Haus innerhalb der alten Wände gebaut. Wird aber ohne Fensteröffnungen auch nix.

 

[fahe]

...ich gehe davon aus, dass die Scheune ohnehin auf einem zu Wohnzwecken genutztem Grundstück steht. Auf alle Fälle scheint das ja baurechtlich, wie vermutet, im Innenbereich angesiedelt zu sein.

Solche Details wie der Kanalanschluss ständen in meiner Fragenliste da eher am Ende der ersten Seite. Das ist alles lösbar. Notfalls mit Geld.

Nach den rechtlichen Fragen würde ich mir kritisch die Bausubstanz genauer ansehen. Und auch kritisch hinterfragen, ob beispielsweise die Größe überhaupt ausreichend sein kann. Grundfläche? Maximal etwa 120 m² schätze ich. Mag dekadent klingen, aber am Anfang von Familienplanung würde ich da schon nachdenken. Minus Verkehrs- und Nebenflächen, minus Treppe, minus fehlender Keller, minus Innendämmung. Plus zwei nicht allzu große Räume im Dachgeschoss. Da muss man beim zweiten Kind schon Glück haben, dass es nicht versehentlich Zwillinge werden.

Ich habe meine Hütte seinerzeit in den 90er Jahren saniert... und brauchte - da ohnehin schon Wohnhaus - auch keine große Rücksichtnahme auf Baurecht, Normen etc. pp. Baurecht, Normen und energetische Vorgaben sind inzwischen deutlich engagierter. Um es freundlich zu formulieren.

Keine rechtlich belastbare Ahnung, aber mein Gefühl sagt mir, dass eine Umwidmung zur Wohnnutzung da deutlich mehr der längst verschärften Vorschriften nach sich ziehen dürfte, als ich mich seinerzeit nicht einmal wirklich umfassend um die deutlich schlafferen kümmern musste.

Bis jetzt kennen wir zwei Außenbildchen und einen Blick ins (gefühlt: eher sparsam dimensionierte) Dach.

Sorry to say: Respekt, wem da bei Außendämmung zuerst Grenzabstände einfallen.
Ich könnte ja aus dem Nähkästchen plaudern, wie groß der Energieaufwand ist, 60er Granitwände aufzuheizen (ja, ich weiß: im Bild sieht es nicht nach Granit aus...), auf dass die Außendämmung ihre segensreiche Wirkung entfaltet.

Ich kenne zwei interessante (eines davon auch: superschön) Haus-in-Haus-Projekte in alten Scheunen. Die sind aber jeweils etwas mehr als doppelt so groß. Und beim schöneren Projekt kenne ich die Kosten. Dafür hätte man damals anderthalb ordentliche Häuser incl. Grundstückskauf bauen können. In dem Fall war es dennoch nachvollziehbar. Die Bauherrin ist Architektin, das eigene Haus auch eine Referenz für die avisierte Kundschaft.

 

[Andros1989]

...wie groß sind Deine eigenen Erfahrungen mit dem Ausbau derartiger Bausubstanz? *

Meine vorletzte Hütte war zwar von vornherein ein Wohnhaus... aber durchaus in ähnlicher Liga. Reichlich 60 Zentimeter starke Granitaußenwände. In durchaus zeitgemäß-üblicher Bauweise. Geht los beim "Fundament".

Ich habe ziemlich viel Lebenszeit (und auch Geld) in Um-, Ausbau und Sanierung versenkt und glaube schon, ein bisschen zu wissen, wovon ich spreche.

*Also: Oldtimer unterstellen würde ich jetzt nicht mitzählen.

Gut dann versuch ich mal den Spieß rumzudrehen. Was waren deine Beweggründe ? Vielleicht können wir uns ja auf halber Strecke dann treffen ?

 

[teluke]

Ich kenne einige solcher Objekte welche, zumeist in Eigenleistung, zu Wohnhäusern umgebaut wurden.
Haben mir alle gefallen.

 

[pinguin1966]

innen sieht das wohl nicht so toll aus

Unser Haus - also Altbau-Wohnhaus - von 1910 hat(te) einen vergleichbaren Dachstuhl. Damals wurde genommen, was gerade da war. Zum Teil waren das stark abholzige Balken und Sparren. Bei uns hat der Statiker bei der Sanierung ordentlich gerechnet und die Dachdecker haben einige Verstärkungen eingebaut, damit der Dachstuhl die Dämmung nach EnEV trägt. Zum Glück hat das geklappt. Ansonsten wäre ein neuer Dachstuhl mit Bauantrag fällig gewesen. Die Kosten wären durch die Decke gegangen ...

 

[happyc]

...wie groß sind Deine eigenen Erfahrungen mit dem Ausbau derartiger Bausubstanz? *

Meine vorletzte Hütte war zwar von vornherein ein Wohnhaus... aber durchaus in ähnlicher Liga. Reichlich 60 Zentimeter starke Granitaußenwände. In durchaus zeitgemäß-üblicher Bauweise. Geht los beim "Fundament".

vorhanden. Ich wohne in einem vergleichbaren Objekt: 1890 rum als 1/3 Wohnhaus, 1/3 Stall, 1/3 Scheune konzipiert & gebaut, der Erbauer war Fuhrmann, der seine Baumaterialien von anderen Abbruchhäusern beigeschafft hatte, erbaut teilweise auf der Grundstücksgrenze, Strom & Heizung & ne neue (Teil)Zwischendecke aus den 60ern, der Rest „irgendwie vorhanden“.
Außer Fundament (ich spreche aus Erfahrung ), zwei größere Mauerdurchbrüche durch tragende Wände, Ringanker, Dachstuhl, Heizung und Putz alles in Eigenleistung. Und - ich würde es wieder tun!

 

[Küstenharry]

Bauantrag, Nutzungsänderung etc. Muss eh von einem Planer beantragt werden.
Da steckt viel Gehirn Schmalz drin.
Auch Licht in die Hütte zu bekommen.
Innen einen gedämmten Holzbau einbauen.

 

[happyc]

Schlussendlich frag ich mich was ich eigentlich mit meinem Beitrag hier möchte... Vielleicht hoffe ich darauf dass ich keinen finde der sagt, bist du denn komplett deiner Sinne ?

das wirst du von mir nicht bekommen. Eher Ermunterungen, das durchzuziehen. Vorher solltest du aber auch für dich klären, ob du das kannst, handwerklich, familiär, monetär. Es geht viel Zeit & Kraft ins Land, bis….

eine Grundstruktur ist im Innern vorhanden, ob man die nutzen kann, sollte man vor Ort mit fachkundigem Personal, und nach dem erstellen eines groben Planes / Konzeptes / Aufteilung diskutieren..

 

[fahe]

Was waren deine Beweggründe

...ach, die sind sehr profan.

Anfang der Neunziger gab es im Umkreis einer kleineren Stadt im deutschen Osten einen einzigen älteren (spoiler: auch etwas streng riechenden) Herrn, der sich im Wohnzimmer - Eiche dunkel und braune Ledercouch, Vorderlader und Jagdtrophäen an der Wand - selbst im "Immobilienmakeln" versuchte.

Ich suchte dringend etwas und habe mir gar Furchtbares ansehen müssen. Bei manchen Objekten wollte ich nicht einmal aus dem Auto aussteigen.

Das lustigste war eine abgebrannte Hütte, die schon jahrelang stand, und bei der selbst die Außenwände schon etwas den Elementen nachgegeben hatten.

Die Hütte, die ich dann gekauft habe, war die erste, bei der ich nicht schon einen Schreikrampf kriegte, bevor ich mich überhaupt aus dem Auto geschält hatte...

Ich will Dir das auch nicht ausreden. Sucht Euch einen erfahrenen Fachmann, der Euch berät... und im Falle des Falles auch Planung und Bauvorlage machen kann - und dabei ja in die Haftungsbütt springt.

Lasst den eine grobe Berechnung machen. Vertraut nicht darauf, dass Bauleistungs- und Materialpreise dramatisch sinken werden. Und dann hinterfragt selbstkritisch, ob ihr bereit seid, alle Konsequenzen zu tragen.

 

[Holzrad09]

Außer dem Tor, sehe ich keinerlei Öffnung in der Wand.

Ich würde bei der Toröffnung ein riesiges Haustürelement reinsetzen, bringt ne Menge Licht und am Mauerwerk muss auch nichts verändert werden.
So ein modernes Glaselement in einer Natursteinwand schaut schon Hammer aus.
Sowas z.B. https://www.tischlerei-rasche.de/galerie/picture/145-ht08s201
LG

 

[Andros1989]

...ach, die sind sehr profan.

Anfang der Neunziger gab es im Umkreis einer kleineren Stadt im deutschen Osten einen einzigen älteren (spoiler: auch etwas streng riechenden) Herrn, der sich im Wohnzimmer - Eiche dunkel und braune Ledercouch, Vorderlader und Jagdtrophäen an der Wand - selbst im "Immobilienmakeln" versuchte.

Ich suchte dringend etwas und habe mir gar Furchtbares ansehen müssen. Bei manchen Objekten wollte ich nicht einmal aus dem Auto aussteigen.

Das lustigste war eine abgebrannte Hütte, die schon jahrelang stand, und bei der selbst die Außenwände schon etwas den Elementen nachgegeben hatten.

Die Hütte, die ich dann gekauft habe, war die erste, bei der ich nicht schon einen Schreikrampf kriegte, bevor ich mich überhaupt aus dem Auto geschält hatte...

Ich will Dir das auch nicht ausreden. Sucht Euch einen erfahrenen Fachmann, der Euch berät... und im Falle des Falles auch Planung und Bauvorlage machen kann - und dabei ja in die Haftungsbütt springt.

Lasst den eine grobe Berechnung machen. Vertraut nicht darauf, dass Bauleistungs- und Materialpreise dramatisch sinken werden. Und dann hinterfragt selbstkritisch, ob ihr bereit seid, alle Konsequenzen zu tragen.

Ich muss dir ehrlich sagen, dass ich deine Beiträge hierzu sehr schätze. Du versucht einfach deutlich zu machen, was es bedeutet so ein Projekt in Angriff zu nehmen.
Ich muss auch ehrlich gestehen, dass es etwas auch damit zu tun hat, dass aktuell der Markt hier in meiner Region tot ist bzw. die Leute auch unendlich viel Geld für ihre teils Ruinen wollen.
Ein Mitglied aus der Gemeinde ist erst letzte Woche gestorben und am Folgetag darauf waren schon die ersten Briefe im Kasten um zu fragen ob die Hütte zu veräussern wäre.
Du beschreibst es eigentlich auf den Punkt. Fachmänner holen. Meinung bilden und dann kritisch dahinter blicken ob man das durchziehen kann.

 

[Andros1989]

das wirst du von mir nicht bekommen. Eher Ermunterungen, das durchzuziehen. Vorher solltest du aber auch für dich klären, ob du das kannst, handwerklich, familiär, monetär. Es geht viel Zeit & Kraft ins Land, bis….

eine Grundstruktur ist im Innern vorhanden, ob man die nutzen kann, sollte man vor Ort mit fachkundigem Personal, und nach dem erstellen eines groben Planes / Konzeptes / Aufteilung diskutieren..

Danke dafür. Ich konnte schon Meinungen hören, die teils beschimpfend waren und es Botschaften gab wie es kostet mehrer hunderte tausende Euro.
Es gibt aber auch Stimmen dazu wie deine und die sind einfach aufmunternd...

Vielen dank

 

[pinguin1966]

Wieso sollte Dich jemand für die Idee, so eine Scheune umzubauen, beschimpfen? Das ist unverschämt!

Aber es ist ein Wagnis. Wir haben unser Gründerzeithaus auch saniert und sind JETZT sehr glücklich damit. Wir würden es auch wieder so machen. Es ist schon schön, in so einem Obkjekt mit Geschichte und auch ein bisschen Besonderheit zu wohnen.

Aber: Unsere tatsächlichen Sanierungskosten haben die veranschlagten Kosten um 80 % überschritten, weil der Architekt und die Gewerke vor Beginn der Arbeiten in manche Dinge nicht reinschauen konnten und wir am Ende mehr machen ließen (wollten) als ursprünglich geplant - der Appetit kommt beim Essen. Es hat auch knapp ein Jahr länger gedauert, als geplant, weil die Handwerker ... kommst Du heut nicht, kommst du morgen, ach ja. Will heißen: So ein Projekt ist ein Wagnis. Ich würde auch sagen, dass ihr mehrere hundertausend Euro investieren werdet, bevor ihr einzieht. Nur: Das müsst ihr so oder so. Keine Immobilie ist umsonst.

Ob ihr das Wagnis eingehen wollt, entscheidet ihr. Dir wurde schon empfohlen, von Profis eine grobe Kalkulation machen zu lassen. 1+++++, auf jeden Fall! Und dann soltet ihr noch mindestens 30 bis 40 Prozent der veranschlagten Kosten zusätzlich stemmen können. Bei uns war es wie gesagt noch mehr. Entscheidet klug!

Viel Erfolg!

 

[Andros1989]

Ich würde bei der Toröffnung ein riesiges Haustürelement reinsetzen, bringt ne Menge Licht und am Mauerwerk muss auch nichts verändert werden.
So ein modernes Glaselement in einer Natursteinwand schaut schon Hammer aus.
Sowas z.B. https://www.tischlerei-rasche.de/galerie/picture/145-ht08s201
LG

Genau wegen solchen Dingen macht man das wohl .. das sieht einfach nur klasse aus

 

[Andros1989]

Wieso sollte Dich jemand für die Idee, so eine Scheune umzubauen, beschimpfen? Das ist unverschämt!

Aber es ist ein Wagnis. Wir haben unser Gründerzeithaus auch saniert und sind JETZT sehr glücklich damit. Wir würden es auch wieder so machen. Es ist schon schön, in so einem Obkjekt mit Geschichte und auch ein bisschen Besonderheit zu wohnen.

Aber: Unsere tatsächlichen Sanierungskosten haben die veranschlagten Kosten um 80 % überschritten, weil der Architekt und die Gewerke vor Beginn der Arbeiten in manche Dinge nicht reinschauen konnten und wir am Ende mehr machen ließen (wollten) als ursprünglich geplant - der Appetit kommt beim Essen. Es hat auch knapp ein Jahr länger gedauert, als geplant, weil die Handwerker ... kommst Du heut nicht, kommst du morgen, ach ja. Will heißen: So ein Projekt ist ein Wagnis. Ich würde auch sagen, dass ihr mehrere hundertausend Euro investieren werdet, bevor ihr einzieht. Nur: Das müsst ihr so oder so. Keine Immobilie ist umsonst.

Ob ihr das Wagnis eingehen wollt, entscheidet ihr. Dir wurde schon empfohlen, von Profis eine grobe Kalkulation machen zu lassen. 1+++++, auf jeden Fall! Und dann soltet ihr noch mindestens 30 bis 40 Prozent der veranschlagten Kosten zusätzlich stemmen können. Bei uns war es wie gesagt noch mehr. Entscheidet klug!

Viel Erfolg!

Mehrere hundertausend Euro war auch von mir falsch geschrieben. Die Aussagen gingen dann schon um die 800.000 Euro ..

Der Punkt ist eben auch das ich der konfortablen Position bin während der Bauphase 15 Meter schräg gegenüber in der Einliegerwohnung meiner Eltern wohnen kann. Somit könnte ich mich in dem Punkt schön zurücklehnen und warten bis die Handwerker kommen.

Achja und ohne anmaßend sein zu wollen. Würde mich riesig freuen wenn du vielleicht mal ein Bild von dem hättest was du so alles angestellt hast. Sieht sicher toll aus.

 

[teluke]

Hmm...

Ob ich das alles in Fremdleistung machen lassen würde?
Nein, dann wird das teurer als Abriss und Neubau.

Die meisten Gewerke würde ich da selbst stemmen bzw. mit Freunden und Bekannten erledigen.
Dann kann das richtig günstig werden.

 

[andibarth]

Bei zwei meiner Freunde haben wir auch schon teils solche Umbauten gemacht.
Erfahrungen hierzu sagen mir das es schon Spaß macht, aber ohne handwerkliches Geschick nicht einfach machbar ist.
Will dir hier aber keinesfalls unterstellen das dir dieses fehlt!!!
Dazu kommt das hier Kosten lauern können an welche man überhaupt nicht denkt. Bei einem meiner Bekannten war es auch so, einmal Kontakt zwischen Wand und Hammer hat bedeutet das es Zeit und Geld kosten wird...
Bin von Haus aus immer vorsichtig und teils auch skeptisch was die Stabilität bei solchen alten Burgen betrifft.
Ich habe vor gut 15 Jahren neu gebaut, denke das dies die für mich bessere Entscheidung war.
Dennoch bin ich gespannt was hier draus wird!

Gruß,
Andi