EnEV, Schimmelbildung, Eigentümergemeinschaft - was tun als Vermieter?

[Weihnachten]

Ich bin Eigentümer einer ETW, in einem 6-stöckigen Gebäude mit mindestens ca. 20 Eigentümern.
Meine Mieter sind sehr nett und wir haben ein harmonisches Verhältnis. Sie klagen, dass v. a. im Kinderzimmer die Außenwand nass ist und sich Schimmel bildet.
Ob eine außenliegende Wärmedämmung möglich ist, bezweifle ich (wegen der Eigentümergemeinschaft).
Also bleibt nur eine innenliegende Wärmedämmung anzubringen.
Oder kennt jemand Alternativen?
Wie würden andere die Wärmedämmung aufbauen und dimensionierten?

 

[joh.t.]

Schränke mit mindestens 100 MM Luft zur Aussenwand stellen. Die Luft muss überall gut zirkulieren können

 

[WinfriedM]

Erstmal Ursachenforschung betreiben. Würde mal ein Hygrometer-Temperatur-Logger aufhängen. Auch die Wandtemperatur mal bei diversen Außentemperaturen messen (IR-Thermometer).

Oft ist es eine Frage der Nutzungsgewohnheiten, regelmäßig lüften steht da ganz oben. Das Lüftungsverhalten kannst du auch über den Logger erkennen. Wenn man auf der Ebene des Nutzungsverhaltens was optimiert, erübrigt sich oft eine problematische Innenraumdämmung.

Wie schon geschrieben, braucht es Abstand zur Außenwand. Nichts direkt davorstellen.

 

[mj5]

Hallo "Weihnachten",

vergiss die Innenwanddaemmung, das funktioniert so gut wie nie. Erst recht nicht in einer vermieteten Wohnung.
Wenn es ganz tolle Mieter sind, dann denke ueber einen Heizkostenzuschuss nach.
Gemeinsam mit deinen Mietern findet sich da vielleicht die Besserung. Heizen/Lueften/Nutzungsverhalten...
Wenn ihr zusammen an der Loesung arbeitet, ist ein Data-Logger auch auf einmal nicht mehr "Big Brother",
sondern "ein Vermieter der sich kuemmert".

Auf jeden Fall sollte es nicht grossflaechig schimmeln in einem Kinderzimmer.
Winfried und Johannes(?) sind ja auf die Luftzirkulation schon eingegangen.

Gruesse
Mattes

 

[Friederich]

innenliegende Wärmedämmung

Heikel. Wenn hinter die Dämmung Feuchte glangen kann, hast du dort mehr Schimmel als vorher; denn die Wand ist durch die dämmung ja kälter als vorher. Man sieht ihn dann nur nicht mehr. Gefährlich durch Sporen ist er aber weiterhin.
Es müsste also eine wirklich dichte Dampfsperre auf die warme Seite der Dämmung; welche leider das Raumklima verschlechtert, da nun die Wand nicht mehr als Feuchtepuffer dient.
Alternative: Diffusionsoffene Holzweichfaserplatten mit hoher kapillarer Aktivität a la Prinzip "GUTEX".
Da wird anfallendes Tauwasser schnell aufgesaugt, verteilt und wieder nach innen geleitet. Also keine Schimmelgefahr und trotzdem ausgeglichenes Raumklima.
Macht Sinn wenn man die Dämmung verbessern will. Für das Schimmelproblem alleine ist Innendämmung nicht notwendig bzw sogar kontraproduktiv.
Wegen des Schimmelproblems, isoliert betrachtet:
Erstmal schauen ob draußen irgendwo Wasser an die Wand klatscht wegen defekter Rgenrinne z.B.

Und dann natürlich das Nutzerverhalten überprüfen.
2-3 mal am Tag stoßlüften, keine Wäsche dort trocknen....
Die Mieter hinweisen, dass sie keinesfalls bei schönem, warmem Wetter lüften. Damit bewirkt man nämlich das genaue Gegenteil und bringt Feuchte ins Haus hinein. Klassischer Hausfrauendenkfehler.
Aus dem gleichen Grund auch keine warme Luft aus beheizten Nachbarräumen ins Zimmer lassen. Türen geschlossen halten und im betreffenden Zimmer selber die Heizkörper leicht aufdrehen.
Guter Schutz gegen Schimmel ist auch echter Kalkputz/Kalkfarbe (Kein Gips, das ist was gasnz anderes). Den niedrigen pH-Wert verträgt der Pilz nicht.
Schimmel vorrübergehend abtöten mit 80%igem Alkohol. Ist aber keine Dauerlösung.

 

[Weihnachten]

Danke euch Dreien für eure hochwertigen und sehr präzisen Antworten.
Ich sehe 3 Einflussbereiche in meinem Einflussbereich/meiner Verantwortung:
Der Baukörper
Die Heizung
Die Fenster
und die Nutzung / das Heizen und Lüften der Mieter, was in deren Bereich fällt.

Hier ist der Hinweis auf ein Hygrometer-Temperatur-Logger hilfreich. Ich denke, dass ich das den Mietern vorschlagen werde.
Ist es wohl das sinnvollste, in allen Räumen zu messen oder nur in den Bemängelten?
Und wird auch die Außentemperatur erfasst, so dass man bei der Auswertung der Langzeitmessung immer auch die natürliche relative Luftfeuchte als Vergleichs- bzw. Bezugswert hat?

Jetzt zu den 3 Bereichen, die vor allem in meiner Verantwortung liegen:

Wenn es ganz tolle Mieter sind, dann denke ueber einen Heizkostenzuschuss nach.

Das Gebäude wird mit Fernwärme beheizt. Die Hausverwaltung hatte in der letzten Versammlung mitgeteilt, dass die Übergabestation ausgetauscht werden soll, und dass danach nicht mehr nur die Hochtemperatur Heizkörper, sondern auch Niedertemperatur Heizkörper genutzt werden können.
Da werde ich bei der HV nachfragen, a) was der Grund des Austauschs war, ob nicht genügend Wärme ins Haus kommt und b) vielleicht einen Heizungsbauer, wie man mehr Wärme in die Wohnung bringt, denn die Mieter klagen auch, dass im Wohnzimmer es diesen Winter nicht warm genug wird, obwohl sie die Heizung voll aufgedreht haben.

Und sie klagen auch, dass einige Fenster nicht richtig schließen. Ich habe da schon nachjustiert, aber es zieht noch immer, wie sie sagen. Deshalb wird Mitte Januar ein Fensterbauer alle Fenster überprüfen.
Wenn er die Fenster alle 100% dicht bekommt, haben wir vielleicht noch stärkeren Schimmelbefall?

 

[carsten]

Hallo

also wenn die Wand wirklich nass ist würde ich die Ursache nicht nur in den eigenen "4" Wänden suchen.
Ich kenne einen Fall wo die Ursache ein undichtes Dach 3.5 Stockwerke über dem betroffenen Raum lag. In den Räumen dazwischen keinerlei sichtbare Anzeichen. Nur als Hinweis zu möglichen Quellen der Feuchtigkeit.

 

[Friederich]

Wenn er die Fenster alle 100% dicht bekommt, haben wir vielleicht noch stärkeren Schimmelbefall?

Direkt im Bereich der Fensterlaibung, wo Zuglusft die Oberfläche auskühlte, dann eher weniger
Auf übrigen Flächen leider eher mehr; denn dann fällt ja die unfreiwillige Frischluftzufuhr weg. Und diese hat ja eine niedrigere absolute Feuchte als die Raumluft.

 

[Friederich]

wenn die Wand wirklich nass ist...

Das deutet eigentlich stark darauf hin, dass irgendwas ganz schwerwiegendes nicht in Ordnung ist. Auch bei falschestem Nutzerverhalten wird ja eine Wand nicht wirklich "nass".

 

[carsten]

Das deutet eigentlich stark darauf hin, dass irgendwas ganz schwerwiegendes nicht in Ordnung ist. Auch bei falschestem Nutzerverhalten wird ja eine Wand nicht wirklich "nass".

Hallo

genau deshalb hab ich "andere Faktoren" ins Spiel gebracht bzw. mein Beitrag ist auch als Frage zu verstehen wie NASS die Wand ist. Im ersten Beitrag ist immerhin von nass die Rede.
Und wir scheinen beide der Auffassung zu sein das "NASS" nicht durch falsches Lüften entsteht.
Hoffe also wir bekommen dahingehend eine Info. bzw der user versteht den Wink mit dem ganzen Zaun. Zwischen "ein bisschen Feucht" das eben auch für Schimmel reicht und nass liegen eben vielfältige Ursachen.

 

[Friederich]

genau deshalb hab ich "andere Faktoren" ins Spiel gebracht

Wollte ich eigenlich nur bestätigen bzw betonen. Schlecht ausgedrückt.

Auf jeden Fall sollte er mit teurem Messequipment und aufwendigen Messung erstmal langsam machen.
Vielleicht hilft der genaue Augenschein viel besser weiter.

Noch ein Beispiel für andere Faktoren: Wir hatten mal Schimmelbefall wegen einer Kaltwasserleitung. Das nur tröpfchenweise Kondensat daran lief in die Mauer und verursachte Schimmel im Nachbarraum....

 

[Gelöscht Mitglied 91199]

Gut zu wissen wäre auch, wo sich der Schimmel bildet, wie der Wandaufbau ist, was drum herum ist (evtl ein Balkon der Wohnung darüber o.ä.)

Lg

 

[Besserwisser]

Eine Messung (innen&aussen) bei möglichst niedrigen Aussentemperaturen mit einem (billigen) Infrarotthermometer bringt oft auch schon einiges an Erkenntnisgewinn!

 

[zündapp]

Also, da könnte ich jetzt auch einiges erzählen, da ich das ganze schon durchgemacht habe. Übrigens als Mieter mit Kleinkind im Haus.

Ich reduziers auf eins: Du brauchst einen guten Sachverständigen vor Ort, der sich das ansieht. Alles andere ist raten in tausend Möglichkeiten mit Hoffnung auf den Zufallstreffer.

Viele Grüße,

Wolfgang

 

[WinfriedM]

Ich reduziers auf eins: Du brauchst einen guten Sachverständigen vor Ort, der sich das ansieht. Alles andere ist raten in tausend Möglichkeiten mit Hoffnung auf den Zufallstreffer.

Wenn ich jedes Mal einen Sachverständigen holen würde, wäre ich arm. Gesunder Menschenverstand, etwas Physikkenntnisse, ein wenig googeln und ein paar Messmittel bringen einen schonmal viel weiter. 80% der Probleme wird man so gelöst bekommen. Den Rest darf dann gerne der Sachverständige machen.

Wenn Mieter und Vermieter gut zusammen arbeiten, ersetzt das auch nicht selten den Sachverständigen.

@zündapp Hattet ihr denn ein besonders kniffeliges Problem? Und was war schlussendlich die Lösung?

 

[zündapp]

Ja, hatten wir. 50er-Jahre Haus mit Loggia nach Westen ("Kühlrippen" oben und unten), Boden und Decken kühlten total aus.
Der Vermieter sagte: Lüften. Wir sagten: Außendämmung. Dann sagte der Vermieter: na gut, neue Fenster, das ist nicht so teuer.

Die Lösung war nach dem Rat des Sachverständigen: Die alten Fenster blieben drin, wir haben gelernt, wann man wie lüftet und der Vermieter hat das Gebäude außen gedämmt. Die betroffenen Räume wurden von innen mit einer speziellen Farbe behandelt. Nicht Dispersion, das musste alles runter. Ich glaube Silikatfarbe (?). Und dann war Ruhe, nie wieder Schimmel. Aber der Teufel steckte überall im Detail und wir haben geschafft wie die Brunnenputzer, bis alles soweit war. Der Sachverständige war zwar menschlich ein Arsch, hat uns aber alle aufs richtige Gleis gebracht.
Wenn dann die ersten allergischen Reaktionen beim Kind kommen, dann liegen schon die Nerven blank (bei uns). Als der KV für die Außendämmung kam, lagen sie beim Vermieter blank...

Bin daher auch froh, wenn ich in meinem Leben nie mehr mieten oder vermieten muss. War das eine blöde Zeit.

 

[Weihnachten]

Das Gebäude ist 70er Jahre. Die Fenster meiner Wohnung zeigen alle nach Nordosten. Hier ein Bild des gleichen Haustyps:

Die Fenster sind v.r.n.l. Wohnzimmer, Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer. Davor geht über die gesamte Länge ein ca. 1 m breiter Balkon.
Die Wohnung liegt im 5. von 6 Stockwerken. Die obere Wohnung hatte vor Kurzem einen Eigentümerwechsel. In den zurückliegenden Monaten wurde sie kernsaniert und das Wohnzimmer zur Wohnküche, und die bisherige Küche zum zweiten Kinderzimmer umgebaut.
Meine Mieter sehen einen Zusammenhang zwischen ihrer Nässe in der Ecke oben im Kinderzimmer an der Wand zur Küche.
Allerdings ist die Nässe nicht immer da. Zumindest, als ich kurz vor Weihnachten mir die Sache ansehen wollte, war nur der Schimmel und gewisse Feuchte vorhanden. Ich habe mit Profas behandelt und das wirkte auch gut. Allerdings hat mir mein Mieter am Heiligabend geschrieben, "Im Moment gibt es keine Schimmelpilze. Aber es ist zunehmend Nass im Kinderzimmer. Jetzt ist es schwierig, aber wir sollen etwas nach dem Weihnachtsfest tun."

 

[Gelöscht Mitglied 91199]

Klingt ehrlich gesagt so, als wenn bei der Sanierung was falsch gemacht wurde.

Gleiche Bewohner wie vorher, gleiche Heizung wie vorher, gleiche Fenster wie vorher gleiche Dämmung wie vorher.

Ergo alles.gleich nur die Wohnung darüber wurde verändert. Würde da den Fehler sehen.

Gut wäre wenn du mal sagen könntest ob die Wand jetzt nass oder feucht ist. Wenn sie nass ist und darüber an der Küche und den abflüssen gearbeitet wurde könnte es ein undichter Abfluss sein. Liegen vielleicht Rohre über der betreffenden stelle?

Es gibt meine ich Farbe zum einfärben von Wasser um Leckagen zu lokalisieren. Musst du mal googleln, bin da kein Fachmann. Aber wenn du dir so was besorgst und ne relativ große Menge anmischst und das dann in die ausgüsse der Küche bzw allen relevanten Punkten oben gießt könntest du ggf an deiner wand sehen, ob es das ist. Ob das so einfach ist, wie ich es mir vorstelle kann vielleicht jemand anderes besser beurteilen.

 

[WinfriedM]

Bei solchen Bauten aus den 70ern sind oft die Balkons ein riesen Problem. Sind Kältebrücken und Probleme mit der Regenwasserableitung. Da würde ich genauer hinschauen. Nässe oben in der Ecke - wie du schreibst - könnte z.B. auch Balkon obendrüber sein. Da würde ich auch mal die Oberflächentemperatur der Wand messen. Wenn die Ecke, wo es nass ist, gar nicht die kälteste Stelle ist, spricht es für Wassereintrag von außen.

IR-Thermometer gibts relativ preisgünstig, würde da bei conrad.de oder voelkner.de schauen. Geräte von Testo haben einen guten Ruf, für 50-60 Euro bekommt man schon gute Qualität.

 

[Gelöscht Mitglied 91199]

Balkon hatte ich zuerst auch gedacht aber da wurde ja nicht viel verändert.

 

[Friederich]

Wenn die Ecke, wo es nass ist, gar nicht die kälteste Stelle ist, spricht es für Wassereintrag von außen.

Das wird sie jetzt wohl sein, da ja der Dämmwert durch die Feuchte herabgesetzt ist. Auch wenn die eigentliche Ursache ein anderer wäre.

 

[Weihnachten]

Update:
Ich war nochmal bei den Mietern und habe folgende Präzissierungen: Sie sind Ausländer, also keine Muttersprachler und sprachen von "nasser Wand" meinten damit aber "feuchte Wand".

Ich habe eine schematsche Zeichnung meiner Wohnung /bau hinterlegt) von innen nach außen beigefügt. Dort sind die 4 problematischen Stellen mit Stern markiert.

Meine Erklärungen hierfür sind folgend:

Der Stern links oben auf der Wohnungstrennwand neben dem Wohnzimmerfenster kommt daher, dass zum einen die Balkonträgerrippe eine Kältebrücke bildet und da die Nachbarwohnung derzeit nicht bewohnt/beheizt wird, ist hier eine vorübergehend kalte Stelle,
(Meine Hoffnung die aber sobald die Nachbarwohnung wieder beheizt wird, wieder verschwinden wird.

Die beiden Sterne rechts im Wohnzimmer erkläre ich mir so: Die Wohnzimmer-Balkontür schließt nicht gut; also permanenter kalter/feuchter Luftstrom, der sich oben und unten auf der Wand neben der Tür niederschlägt.

Der Stern im Kinmderzimmer oben lässt sich nur so erklären, dass dort mit den Umbaumaßnahmen etwas verändert worden ist.

Möglicherweise wurde am Heizstrang etwas gepfuscht, die Geschossdecke hat sich voll Wasser gesogen, Die Balkonträgerrippe bringt Kälte an diese Stelle, da die Wohnung oben nicht beheizt wird, und die Kinderzimmerecke oben ist nun schon kalt und nass und wird somit immer nasser und kälter und nasser usw.

Heute früh eine Nachricht von meinen Mietern: "Wir haben bemerkt das auch im Schlafzimmer Schimmelpilze aufgetaucht sind, neben der Tür."

Jetzt bin ich ziemlich ratlos. Ich lade hier einige Bilder hoch, zur Veranschaulichung, auch den Graph der Temperatur letzte Nacht, falls jemand einen Tip hat, wie ich weiter vorgehe, würde ich mich freuen, wenn er mir schreibt.

 

[carsten]

Hallo

sind die Verfärbungen wirklich feucht oder durch die "Reinigungsarbeiten" entstanden. Wenn feucht drücke doch mal ein tempo oder zewa drauf. Wenn es direkt feucht wird wäre da aus meiner Sicht 1. deutlich mehr Feuchtigkeit vorhanden als durch Luftfeuchtigkeit entstehen kann; 2. dringender Handlungsbedarf angesagt. Das ist dann mit Onlinediagnose und Eigenmitteln nix mehr. Da würde ich mir mal einen versierten Sachverständigen zu Rate ziehen der das Problem vor Ort ergründet.

Meine gaaaaaaaaaaaaaaaaanz persönliche Meinung: sieh zu dass du die Wohnung los wirst. Sieht ja eher nach weniger hochwertigem Wohnungsbau aus. Da scheinen auch etliche bauliche Probleme dahinterzustecken. Das könnte ein finanzielles Problem ohne Boden werden. Zumindest wenn man als Verantwortungsbewusster Vermieter nicht nur auf max. Mieteinnahmen aus ist.

 

[WinfriedM]

Diese Balkonkonstruktionen sind Kältebrücken und oft ein Problem. Vermutlich hat es in den Jahren davor gerade so geklappt, weil die Wohnung oben beheizt war und jetzt kommst du in den Problembereich. Sieht schon ganz schön heftig aus, würde auch sagen, ganz dringender Handlungsbedarf.

Was du grundsätzlich machen kannst, wurde ja schon vieles zu geschrieben. Auf die Schnelle würde ich aber erstmal die Wände versuchen, trocken zu bekommen. Ich würde mit Heizlüftern trocknen und vor allem auch mal die Luftfeuchte checken. Wenn die zu hoch ist, erstmal Trockner aufstellen.

Kann natürlich, wie Carsten vermutet, auch ganz andere Ursachen haben, als keine Kondensation, sondern z.B. Regenwasser, was irgendwo eindringt.

 

[Gelöscht Mitglied 91199]

Hallo

sind die Verfärbungen wirklich feucht oder durch die "Reinigungsarbeiten" entstanden. Wenn feucht drücke doch mal ein tempo oder zewa drauf. Wenn es direkt feucht wird wäre da aus meiner Sicht 1. deutlich mehr Feuchtigkeit vorhanden als durch Luftfeuchtigkeit entstehen kann; 2. dringender Handlungsbedarf angesagt. Das ist dann mit Onlinediagnose und Eigenmitteln nix mehr. Da würde ich mir mal einen versierten Sachverständigen zu Rate ziehen der das Problem vor Ort ergründet.

Meine gaaaaaaaaaaaaaaaaanz persönliche Meinung: sieh zu dass du die Wohnung los wirst. Sieht ja eher nach weniger hochwertigem Wohnungsbau aus. Da scheinen auch etliche bauliche Probleme dahinterzustecken. Das könnte ein finanzielles Problem ohne Boden werden. Zumindest wenn man als Verantwortungsbewusster Vermieter nicht nur auf max. Mieteinnahmen aus ist.

Das hab ich mich auch gefragt. Es sieht nämlich nach klitsch nass aus.

Da bei gleichen Rahmenbedingungen das Problem entstanden ist würde ich eine externe Ursache vermuten.

Für kurzfristige Abhilfe empfehlen sich evtl Infrarot heizplatten. Die könntest du auf die feuchten stellen richten, die dadurch erwärmt wird. Die erwärmen nämlich das Bauteil, nicht die Luft.

Aber das bekämpft nicht die Ursache. Hast du zu viel Luftfeuchtigkeit, verschiebt sich der Punkt evtl nur.

In Frage käme auch ein Kamin. aber in den fünften stock schleppt wohl keiner regelmäßig feuerholz